Денис Федоров: Ипотечное кредитование в России – пациент скорее жив, чем мертв

Москва, 27.11.2017, 15:46

Российский ипотечный рынок переживает вполне естественные проблемы, связанные с общим ухудшением экономической ситуации в стране за последние два-три года, отмечает эксперт

Иллюстрация: life.ru

 

Стабилизация экономической ситуации в России в текущем году, по всей видимости, не обошла стороной и такой важный сектор банковской сферы, как ипотечное кредитование. Так, по данным "Российской газеты", ежемесячные темпы роста выдачи ипотечных кредитов вот уже пятый месяц подряд держатся на уровне 40% и более, а в октябре выросли до 70-80%. Всего же, за 9 месяцев 2017 года было выдано 700,6 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1,29 трлн руб., что на 16% больше, чем за аналогичный период прошлого года, и на 25% – в денежном выражении. [1]

На первый взгляд, подобный поворот дел в отрасли представляется неожиданным, поскольку по результатам 2015 года объем выдачи ипотечных кредитов сократился примерно на 34%. [2] И, несмотря на определенное восстановление рынка в 2016 г., начало текущего года также выглядело не слишком многообещающим. Еще в феврале объемы ипотечного кредитования упали примерно на 42% в годовом выражении. [3]

Однако, на данный момент понятно, что имевшие место прогнозы возможного коллапса системы ипотечного кредитования, а в более широкой перспективе, и рынка недвижимости в целом, еще в 2015 г. казавшиеся вполне реалистичным, так и не нашли фактического подтверждения. Возникшие проблемы локализовались преимущественно в строительной отрасли и не привели к тому выраженному негативному влиянию на финансовую систему страны в целом, как это произошло во время ипотечного кризиса 2007 г. в США, впоследствии ставшего, по сути, катализатором мирового финансового кризиса 2008 г.

И все же, возникновение столь бурного роста, на фоне продолжающегося вот уже четвертый год снижения реальных доходов населения на первый взгляд, выглядит достаточно необычным. [4] Причины возникновения столь парадоксальной ситуации лежат как в самой структуре отечественной системы ипотечного кредитования и характере ее развития в предшествующие годы, так и в степени ее влияния на экономические процессы в стране в целом. В связи с чем имеет смысл остановиться на них более подробно.

Внимательное изучение характеристик системы ипотечного кредитования в России, как одного из факторов экономического роста, по сравнению с её статусом в экономически развитых странах (США и страны Евросоюза), позволяет выявить более существенные различия, во многом и обусловившие подобный контраст в степени негативного влияния на финансовую систему в условиях экономического кризиса.

Пожалуй, первым, и наиболее важным различием является место и роль ипотечного кредитования в экономической системе страны. Следует отметить, что западные страны в настоящее время обладают высокоразвитой системой ипотечного кредитования, начавшей активно формироваться в условиях послевоенного восстановления экономической инфраструктуры еще в середине прошлого века.

Масштабы потребностей в подобном восстановлении в сфере рынка недвижимости были исключительно велики. Достаточно отметить, что в одной лишь Германии по результатам Второй мировой войны было уничтожено порядка 5 миллионов квартир. Внедрение соответствующих экономических программ, к которым можно отнести тот же план Маршалла для стран Западной Европы, наряду с позитивным влиянием на остальные сферы экономики, позволило обеспечить и уникальные стартовые условия для развития ипотечного рынка.

Отсутствие сколь-либо масштабных геополитических потрясений в послевоенный период в сочетании с утверждением этих стран (в рамках Бреттон-Вудской и далее, Ямайской валютных систем) в качестве независимых эмиссионных центров привело к тому, что ипотечный рынок получил возможность стабильного развития в течении нескольких десятилетий, прочно заняв место одного из локомотивов экономического развития.

В этой связи, абсолютно не случайным является тот факт, что данные о продажах новых домов в США и странах Западной Европы являются одним из важнейших показателей экономической статистики. Обусловлено это, не в последнюю очередь, исключительно мощным мультипликационным эффектом для смежных отраслей, который порождают подобные продажи, ведь после покупки нового дома, его всегда требуется надлежащим образом обставить.

По оценкам US Bureau of Economic Analysis, в США вклад подобного мультипликационного эффекта (по сумме статей residential fixed investment+housing service) в формирование валового внутреннего продукта в целом в период 1980-2015 гг. находилось на уровне от 15,5% до 18,6%. Соответственно, в абсолютном выражении непосредственный вклад в формирование темпов экономического роста составлял от 1,9% до 4,2%. [5]

Для стран ЕС, если судить по имеющимся в свободном доступе статистическим данным, этот показатель, в зависимости от страны, вклад в ВВП в последние годы находился на уровне примерно от 8-8,5% (Болгария, Кипр). По всей видимости, в целом, ненамного отставал от американских показателей.

К причинам, повлиявшим на столь эффектное развитие отрасли, наряду с уже упомянутым выше глобальным фактором послевоенного восстановления инфраструктуры, можно отнести две следующие тенденции:

а) Общую динамику процентных ставок, демонстрировавшую устойчивое снижение, начиная с конца 80-х годов прошлого века. Начиная с 2003 г., усредненная процентная ставка по ипотечным кредитам в ЕС снизилась с 4,84% до рекордных 1,77% годовых на начало 2017 г. [6] В США за аналогичный период ипотечная процентная ставка также снизилась с 5,85% до 4,20%, что также является существенным, особенно если учесть, что в середине 1980-х годов она составляла порядка 14-15% годовых. [7]

б) Устойчивую тенденцию к росту цен на недвижимость. В частности, в предшествующий началу ипотечного кризиса в США 2005 г. Ежегодный прирост цен составлял от 6,5% (США) до 9,8% (ЕС) в год. Это позволило эффективно формировать возможности для рефинансирования ипотечных кредитов, с учетом возросшей стоимости объектов недвижимости. [8]

Следует также отметить, что в случае Соединенных Штатов, отдельным импульсом для развития ипотечного рынка стали особенности местного законодательства, а именно – его фактическое дерегулирование в 1970-е годы, выразившееся в снижении нормативных требований к показателю LTV (loan-to-asset-value, коэффициент обеспечения) до уровня 95%, а также фактическое самоустранение государства из сферы страхования сделок с недвижимостью.  Подобная исключительная мягкость условий позволила банкам активно работать с категорией заемщиков, обычно обозначаемых западной финансовой терминологии как "subprime" (т.е., уже имевших кредитные проблемы), что также придало рынку дополнительный стимул для роста.

Все эти факторы оказались важными для развития западной системы ипотечного кредитования. Однако их влияние осталось бы скорее умеренным, если бы не сама структура ипотечного рынка, центральную роль в которой играли государственные ипотечные агентства (в случае США, это печально известные Freddie Mac и Fannie Mae). Данные агентства в целях поддержки ипотечного рынка занимались преимущественно тем, что выкупали у банков кредитные обязательства должников по ипотеке, консолидируя эти обязательства и впоследствии выпуская под них долговые ценные бумаги, имеющие обращение на фондовом рынке. По сути, обеспечивая секьюритизацию подобных долговых обязательств.

Подобная процедура была невероятно выгодной для участвовавших в процессе банков. Ведь в этом случае они фактически выступали в роли агентов по займу, которым достаточно было, что называется "захомутать" клиента, а затем перепродать, пусть и с некоторым дисконтом, имеющиеся кредитные договора тем же Freddie Mac и Fannie Mae, полностью сбросив с себя долгосрочные кредитные риски и получив гарантированную прибыль. Следует ли удивляться тому, что при работе с категорией "subprime" на реальную кредитоспособность заемщиков мало кто обращал внимание?

В 2007 г. с началом серии дефолтов заемщиков данной категории, очень быстро переросшей подобное положение вещей, сыграло весьма злую шутку уже с государственными ипотечными агентствами, однако нельзя отрицать того, что подобная система во многом позволила вывести из-под удара банковскую систему США. В результате, крайними в основном остались лишь не слишком крупные (за исключением Bear Sterns и Lehman Brothers) банки и финансовые компании, активно спекулировавшие ценными бумагами категории "subprime" и прежде всего, сами государственные агентства.

При этом является очевидным, что именно высокая взаимосвязь рынка ипотечного кредитования и финансовой системы США, в сочетании с высокой долей рынка недвижимости в формировании ВВП страны и позволили ипотечному кризису 2007 г. де-факто стать спусковым крючком для начала финансового кризиса 2008 г. Очевиден и тот факт, что возможности печатного станка в США позволили залить этот пожар, если не без особых проблем, то, по крайней мере, без каких-либо действительно фатальных последствий для национальной экономики.

Как же обстоят в этом смысле дела с российской системой ипотечного кредитования в контексте всех тех проблем, с которыми отрасль столкнулась в период 2015-2016 гг.? Являлось ли возможным возникновение подобного негативного влияния проблем российского ипотечного рынка на банковскую отрасль в целом, с последующим перерастанием этого в полноценный финансово-экономический кризис, как это произошло в тех же США, и как еще в 2015 году пророчили некоторые весьма мрачные прогнозы?

Для того, чтобы получить ответ на этот вопрос, внимательно рассмотрим динамику развития российского ипотечного рынка и его текущую роль в российской экономике.
Прежде всего, следует отметить, что российский рынок ипотечного кредитования весьма и весьма молод, а по сравнению с зарубежными аналогами, можно сказать, и вовсе находится в младенческом состоянии.

Моментом начала его формирования как системного явления, если не принимать в расчет отдельные случаи кредитования на улучшение жилищных условий (что не стоит путать с ипотекой, в которой объект кредитования обременен требованиями кредитора), условно можно назвать середину 2000-х годов.

На конец 2006 г. объем выданных ипотечных кредитов в России составил всего 0,26% ВВП, а объем задолженности по ним по отношению к тому же ВВП – 0,24%. К концу 2011 года, объем предоставленных ипотечных кредитов возрос до 1,28% ВВП (соответственно, объем задолженности по отношению к ВВП возрос до 2,64%); максимумы же данных показателей приходятся на конец 2014 г., когда соотношение объема выданных ипотечных кредитов по отношению к ВВП составило 2,23%, а ипотечной задолженности к ВВП – 4,46%. [9]

Говорить же о сколь-либо серьезной роли и стимулирующем влиянии на рынок государственных ипотечных агентств, аналогичному тому, которое они оказывают на развитие рынка в тех же США, пока не приходится, и это также является неким сдерживающим фактором. 

Приведенные данные убедительно свидетельствуют о том, что абсолютные размеры отрасли по отношению к валовому внутреннему продукту страны, по сравнению с зарубежными аналогами (см. данные выше) все еще относительно невелики. Поэтому те, пусть и достаточно выразительные показатели роста в относительном выражении, которые продемонстрировала отрасль, начиная с середины 2000-х годов, скорее отражают эффект низкой базы, свойственный всем рынкам, находящимся в начальной стадии своего развития. Каковы же качественные показатели российского ипотечного рынка, характеризующие то, что мы могли бы назвать его структурной устойчивостью?

К основному показателю, характеризующему ту самую "структурную устойчивость" ипотечного рынка, обычно принято относить долю ипотечных кредитов с просрочкой платежей на 90 дней и выше (3month+, в зарубежной терминологии) по отношению к общей сумме ипотечной задолженности. Анализируя динамику данного показателя по доступной статистике ЦБ РФ, мы наталкиваемся на данные, которые на первый взгляд, могут показаться парадоксальными: доля подобной задолженности с 2011 г., в целом, имеет тенденцию к снижению.

Если на конец посткризисного 2010 г. эта доля составляла примерно 6,25% от общей суммы задолженности, то к концу 2014 года, этот показатель снизился до 2,13%.  Далее, в связи с общеизвестными экономическими проблемами России, не в последнюю очередь носящими геополитический характер, в 2015 г. доля "просрочки" возросла до 3,03%, но уже в 2016 г. продемонстрировала выраженную тенденцию к стабилизации, остановившись на уровне 2,65%.

Для сравнения, за рубежом, уровень данного показателя, по оценкам рейтингового агентства Fitch в 2015 г. составлял: для США – 7,7% (с учетом "наследства" ипотечного кризиса 2007 г. и исключительно высокой закредитованности населения в целом).  Для ЕС, за исключением отдельных стран, имеющих особые проблемы в данной сфере, как Ирландия и Греция, усредненный показатель составил 0,71%, в т. ч. по Великобритании – 0,8%; Германии – 0,5%; Испании – 1,4%; Италии – 1,6%, Франции – 0,2%, Ирландии – 16,0%, Греции – 7,8%. [10]

Анализ данного показателя позволяет сделать вывод, что, хотя ситуация в данной сфере в России несколько хуже, чем по ключевым западноевропейским странам, она все же весьма далека от того, что на данный момент наблюдается в странах, уже столкнувшихся с ипотечным кризисом во всей своей красе (США, Ирландия, Греция). Необходимо учитывать и тот факт, что с учетом исключительно высоких процентных ставок по ипотечному кредитованию (по сравнению с зарубежными аналогами), и как следствие, большего уровня финансовой нагрузки по обслуживанию, показатель России находится на относительно приличном уровне, и пока не вызывает действительно серьезного беспокойства.

Следует отметить своевременные усилия правительства России по стабилизации ситуации, оказавшие серьезную поддержку рынку в период с октября 2015 по февраль 2017 гг., и в целом составившую порядка 37% от его общего объема (в основном в форме субсидированных кредитов), а также инициированную АИЖК программу помощи заемщикам, попавшим в затруднительное положение.

Пожалуй, единственная сфера ипотеки, ситуация в которой остается по-прежнему действительно тяжелой – это ситуация с валютными заемщиками, доля общей просрочки по платежам которых на начало октября 2017 г. составляет умопомрачительные 37%. Однако, с учетом исключительно низкой (порядка 1,6%) доли валютных ипотечных кредитов, сложившаяся здесь ситуация, скорее всего, так и останется на уровне личных трагедий людей, не оказав сколь-либо выраженного влияния на макроэкономическую ситуацию.

В целом, оценить реальную долю ипотечных дефолтов (т.н. foreclosures, в западной терминологии), т.е., ситуации, когда включается официальный механизм продаж обремененной требованиями кредиторов недвижимости, представляется не слишком возможным. Дело в том, что как банки, так и должники, делятся подобной статистикой весьма и весьма неохотно, поскольку для первых она означает фактические просчеты в кредитной политике, а для вторых – кардинальное "очернение" собственной кредитной истории. На практике, обе стороны все же пытаются как-то «утрясти вопрос мирно», и подобные дефолты, даже в случае факта их возникновения, редко проводятся по системе официального учета.

Все же для ориентира имеет смысл привести данные по расчетному индексу S&P/Experian First Mortgage Default Index, согласно которому, в разгар финансового кризиса, в мае 2009 г., для США это значение составляло 5,67%, впрочем, к настоящему времени стабилизировавшись на исключительно низком значении в 0,67%. [11]

По логике вещей, для России, с учетом намного более низкого показателя просроченной задолженности 90 дней+, доля подобных дефолтов также должна быть как минимум, не выше данной цифры.

Ориентируясь на приведенные выше данные, можно сделать вывод, что российский ипотечный рынок переживает вполне естественные проблемы, связанные с общим ухудшением экономической ситуации в стране за последние два-три года.

Однако, масштаб этих проблем в настоящее время все же существенно ниже, если сравнивать их, к примеру, с ситуацией 2010 г. по тому же показателю просроченных платежей 90 дней+. Сравнительно небольшой удельный вес отрасли ипотечного кредитования в ВВП страны (даже если в краткосрочной перспективе предположить существенное ухудшение дел в этой сфере) вряд ли позволит оказать выраженное негативное влияние на финансовую систему России, по крайней мере, в краткосрочной перспективе.

В общем же, размышляя о поведении российского ипотечного рынка в кризисных условиях, важно отметить следующее. Немаловажным фактором, влияющим на отечественный ипотечный рынок, является уникальная ситуация, доставшаяся России в наследство от Советского Союза, в соответствии с которой, большая часть жителей страны получила возможность бесплатной приватизации государственного жилья.

В результате, жилищный вопрос в стране получил (в отличии от зарубежных стран, где большинство людей по-прежнему предпочитает и/или вынуждено арендовать жилье) совершенно иное качественное измерение, лежащее скорее не в сфере "где жить?", но "как жить?". И задачей, которую ипотечное кредитование решает в нашей стране, является преимущественно улучшение жилищных условий, нежели решение принципиального вопроса о приобретении жилья в собственность, вместо его аренды.

Таким образом, сами стартовые условия для формирования ипотечного рынка в России были несколько иными, что на наш взгляд, существенно повлияло на его дальнейшее развитие. С одной стороны, лишив его того первичного значения и стимула к росту, которое ипотека имеет в зарубежных странах.

С другой стороны, наличие того, что мы могли бы условно назвать "стартовым жильем", достаточно позитивно влияет на финансовое положение ипотечных заемщиков, во многих случаях участвуя в формировании первоначального взноса при заключении ипотечных договоров.

На наш взгляд, сложившая ситуация приводит к прямо обратной тому, что можно наблюдать в западной экономической системе. В России ипотечное кредитование все еще является отнюдь не "локомотивом" экономического развития, но напротив, пока еще выраженно зависит от общего состояния экономики.

Более того, во времена экономических потрясений богатые еще больше богатеют, а бедные – беднеют. Ипотечное кредитование, учитывая уровень процентных ставок, изначально было весьма недешевым удовольствием, о чем красноречиво говорит небольшой удельный вес отрасли в экономике. Возможно, не в последнюю очередь именно с этим, связанным с качеством кредитного портфеля отрасли, моментом, и объясняется вполне приличный показатель обслуживания ипотечной задолженности, ведь до категории "subprime" отечественные банкиры, в отличие от рынка потребительского кредитования, к счастью, еще пока не добрались.

Возобновление определенного роста рынка по мере стабилизации экономической ситуации, и некоторого снижения процентных ставок вполне естественно: так, уже в 2018 г. значительную (порядка 20%) долю вновь выдаваемых кредитов, как ожидается, будет представлять собой рефинансирование на более привлекательных условиях, в то время, как на настоящий момент этот показатель составляет примерно 5-7%. С учетом этого момента, говорить о формировании некоего "пузыря" на рынке на фоне нестандартно позитивной статистики текущего года, также было бы преждевременно. [12] Подобная тенденция также означает, что структурная устойчивость рынка будет иметь тенденцию к улучшению, а это, пожалуй, именно, то что ему сейчас больше всего и нужно.

Парадоксальным образом в сложившейся ситуации, именно относительная неразвитость, как с точки зрения внутренней инфраструктуры, так и удельного веса в ВВП, в целом, является скорее благоприятным фактором, как для экономики России, так и для самого ипотечного рынка, как бы странно не звучало подобное утверждение.

В условиях высокой неопределенности в мировой экономике, медленный, но стабильный рост, высокую долю в котором занимает рефинансирование уже имеющихся кредитов, все же предпочтительней ипотечного бума с последующим обвалом рынка, даже при условии небольшого размера отрасли.  Ведь спину верблюду, как известно, иной раз ломает именно последняя соломинка, и в этом смысле, с учетом все еще нестабильной экономической ситуации в России, на данном этапе все же пусть лучше меньше, но лучше.

 

Список источников:

  1. "Объем выдачи ипотеки в России вырос до 230 миллиардов рублей"
  2. Данные Центрального банка РФ и расчеты автора
  3. "Неподъемная ипотека", Expert Online
  4. "Реальные доходы граждан России снижаются четвертый год подряд"
  5. Данные US Bureau of Economic Analysis
  6. Данные Европейского центрального банка
  7. Данные Federal Reserve Bank of St. Louis, для стандартного 30-летнего ипотечного займа
  8. Данные European Mortgage Federation "A review of Europe’s mortage and housing markets 2016"
  9. Здесь и далее для российского ипотечного рынка: данные ЦБ РФ, Росстата и расчеты автора.
  10. Fitch Ratings "Global Housing and Mortgage Outlook-2016"
  11.  Данные Standard & Poor's US
  12.  Данные Агентства ипотечного жилищного кредитования

 

Денис Федоров – кандидат экономических наук, специально для Экспертной трибуны "Реалист"