МАДРИД/ЛИСАБОН (ИА Реалист). Португалия и Испания оказались в центре самого острого жилищного кризиса в Европейском союзе. Общий дефицит жилья в двух странах за 2021–2025 годы превысил 1 млн единиц, а темпы роста цен на жильё и аренду в несколько раз опережают рост доходов населения. Как отмечает Financial Times, это превратило Пиренейский полуостров в «чёрное пятно» европейского рынка недвижимости.
Цифры кризиса: дефицит в 1 млн домов
По данным исследования Банка Испании, в 2021–2025 годах Португалия построила примерно на 300 тыс. домов меньше, чем требовалось для удовлетворения потребностей населения. Это эквивалентно 6,6% всех домохозяйств страны. В Испании дефицит за тот же период составил 750 тыс. единиц — 3,7% от общего числа домохозяйств.
Для сравнения: средний дефицит жилья в еврозоне составил всего лишь 0,5% от общего объёма предложения. При этом обе страны входят в число государств ЕС с самым низким уровнем социального жилья.
Лиссабон — самый недоступный город Европы
Особенно остро кризис ощущается в крупнейших городах — Лиссабоне, Порту, Мадриде и Барселоне, где цены на жильё и аренда растут значительно быстрей доходов.
Жителям Лисбона со средним доходом пришлось бы тратить более 110% своего заработка на аренду типичной однокомнатной квартиры в центре города — это самый высокий показатель в Европе. Согласно исследованию Tradingpedia, средняя арендная плата за однокомнатную квартиру в центре Лиссабона составляет €1 331 в месяц, тогда как средняя чистая зарплата оценивается в €1 343. После оплаты аренды у жителя остаётся менее €10.
В Мадриде и Барселоне этот показатель составляет 75%. В Мадриде 24 мая 2026 года тысячи людей вышли на улицы, протестуя против стремительного роста стоимости жилья.
Причины: иммиграция, туризм и бюрократия
Губернатор Банка Португалии Алвару Сантуш Перейра назвал основной причиной кризиса высокий миграционный приток, который привёл к росту числа домохозяйств при том, что предложение жилья не поспевает за спросом.
В последние годы Португалия принимала как низкоквалифицированных рабочих из Южной Азии, так и состоятельных иностранцев по программе «золотой визы». До ужесточения правил в 2023 году иностранцы могли получить вид на жительство через покупку недвижимости.
Дополнительный удар по рынку наносит туристическая аренда. Как в Испании, так и в Португалии использование квартир для краткосрочной аренды туристам сокращает количество доступного жилья для местных жителей. В Барселоне доля жилья, находящегося в руках иностранцев из северных стран, в некоторых районах превышает 44%.
Строительный сектор не оправился от кризиса
Португальская ассоциация застройщиков и инвесторов в недвижимость (APPII) заявила, что строительный сектор до сих пор не оправился от разрушительных последствий кризиса в еврозоне. «Мы потеряли компании, мы потеряли рабочих и мы потеряли производственные мощности», — отметили в организации.
Застройщики готовы начинать строительство, но растущие затраты и чрезмерная бюрократия делают строительство домов для среднего класса нерентабельным. В результате они вынуждены переходить в более дорогие сегменты, где эти затраты ещё можно компенсировать.
Как отмечает Financial Times, нехватка жилья вынуждает людей ночевать на диванах у друзей, снимать отдельные комнаты в квартирах, занимаемых несколькими семьями, и тратить всё больше времени на поездки на работу.
Реакция властей
В апреле 2026 года испанское правительство утвердило жилищный план на €7 млрд на 2026–2030 годы, который включает финансирование государственного жилья и реконструкцию пустующих зданий.
Лиссабон последовал примеру Барселоны, Валенсии и Милана, отменив налоговые льготы для цифровых кочевников и ограничив краткосрочную аренду для борьбы с перенасыщенным рынком жилья. Испания также ввела наиболее жёсткие меры против Airbnb в регионе.
Кризис уже стал одной из главных политических уязвимостей премьер-министра Испании Педро Санчеса накануне выборов 2027 года.
Что дальше?
Португалия и Испания оказались в ловушке структурного дисбаланса между спросом и предложением, который исключает всё больше рабочих и средних классов из доступа к жилью. Как отмечает издание Eatsauca, хотя обе страны разделяют ярлык «чёрных пятен» жилищного кризиса в ЕС, их устойчивость рынка существенно различается.
В 2025 году ситуация с предложением в Португалии показала признаки улучшения — строительная активность практически соответствовала темпам образования новых домохозяйств, отчасти благодаря снижению иммиграции. Однако накопленный за предыдущие годы дефицит остаётся нерешённым.
